Nie będzie już Studium, ani bezterminowo wydawanych Warunków Zabudowy. Studium zastąpi Plan Ogólny, a Warunki Zabudowy będą wydawane na okres 5 lat.
Reforma systemu planowania przestrzennego staje się powoli faktem. Ostateczny termin wejścia w życie nowelizacji ustawy uzależniony jest od tempa prac parlamentarnych, decyzji prezydenta i publikacji w dzienniku urzędowym.
Jakie zmiany nas czekają?
Reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego upraszcza proces inwestycyjny i zwiększa skuteczność planowania przestrzennego. Wprowadzone zostaną nowe narzędzia planistyczne – Plan Ogólny oraz Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Funkcjonować będzie także nieodpłatny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny - nieodpłatny i ogólnodostępny system teleinformatyczny.
Plan Ogólny zamiast Studium
Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne – Plan Ogólny, który zastąpi dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP). Plan Ogólny będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych) i będzie miał rangę aktu prawa miejscowego. Oznacza to, że na podstawie Planu Ogólnego będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać warunki zabudowy. Plan Ogólny będzie z założenia prostym i przejrzystym dokumentem. Nie będzie w nim zagadnień strategicznych i kierunkowych, jak to ma miejsce w obecnym Studium. Plan Ogólny pozwoli określić:
> strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych,
> podstawowe parametry zabudowy i zagospodarowania terenu dla wydzielonych stref,
> granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy,
> granice obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których możliwe będzie zmodyfikowanie określonych warunków inwestowania,
> zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów realizujących usługi publiczne.
Informacje zawarte w Planie Ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym Zintegrowany Plan Inwestycyjny (czyt, niżej) , jak i dla warunków zabudowy.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)
Nowelizacja wprowadza także nową formę planu miejscowego – Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), który będzie uchwalany na wniosek inwestora. ZPI ma dać gminom większe możliwości w lokalizowaniu dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych, przy współudziale inwestora. Umożliwi to realizowanie inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transparentność.
Warunki zabudowy tylko na 5 lat
Obecnie Warunki Zabudowy (WZ) wydawane są na czas nieokreślony. Raz wydane, pozostają ważne, dopóki nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub wydane pozwolenie na budowę. W praktyce wygląda to tak, że w obiegu istnieją WZ-ki, konstruowane w oparciu o nierzadko zdezaktualizowane już warunki dotyczące zabudowań znajdujących się w sąsiedztwie, dostępu do dróg, czy mediów. Tak już nie będzie. Nowelizacja ustawy ustala, że nowe decyzje WZ będą wydawane na okres 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę czy też rozpoczęcie realizacji inwestycji. Wydanie decyzji WZ będzie powiązane z założeniami w planie ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych.
Warto zapamiętać, że decyzje WZ, które zostały wydane przed zmianą i będą prawomocne do dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy, zachowują moc i na ich podstawie będzie można dokończyć proces na starych zasadach.
Rejestr urbanistyczny
Nowelizacja ustawy wprowadzi system teleinformatyczny, tzw. Rejestr urbanistyczny, który będzie bazował na danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system. Rejestr ma zacząć obowiązywać dopiero od 2026 roku. Znajdą się tam takie informacje i dane, jak:
> dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych,
> raporty z konsultacji społecznych,
> decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym
> rozstrzygnięcia organów nadzoru.
Zakres wprowadzanych zmian jest bardzo szeroki i wymaga czasu na wprowadzenie ich w życie. Część nowych regulacji opatrzona zostanie przepisami przejściowymi, a część regulacji wejdzie w życie 30 dni od ogłoszenia ustawy, natomiast system jako całość zadziała dopiero wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny. Zgodnie z projektem nowelizacji, gminy mają czas na uchwalenie planu ogólnego do końca 2025 r. Tym samym okres przejściowy pomiędzy obecnym systemem, a nowym, wyniesie 2 lata od uchwalenia ustawy.
Autor artykułu:
Agnieszka Scheller
Pośrednictwo/Wyceny/Certyfikaty Energetyczne/Zarzadzanie Najmem
Czy ten artykuł był ciekawy? Podziel się nim!